Бухгалтерия для строительной компании в Казахстане: объекты, акты, субподряд и НДС

Что изменилось для стройки в 2026 году

Для строительных компаний новый Налоговый кодекс и Строительный кодекс поменяли сразу несколько вещей. Часть из них касается договоров, подписанных ещё в 2025 году.

Самый заметный пункт для собственника касается переходящих договоров. Если цена в договоре 2025 года зафиксирована «с учётом НДС 12%», а работы сдаются актами в 2026-м, разница в 4% ложится либо на подрядчика, либо на заказчика, в зависимости от формулировки договора. Это вопрос к договору и к переговорам, и решать его лучше до подписания очередного акта.

С упрощёнкой всё проще: строительная компания, которая возводит здания или инфраструктуру, работает на общеустановленном режиме с КПН 20% с прибыли. Для специализированных работ (отделка, инженерные сети, монтаж) запрет зависит от кода ОКЭД, и его нужно сверять с перечнем. Разница режимов разобрана в статье упрощёнка или ОСНО.

Учёт по объектам

Каждый объект в учёте это отдельный центр затрат. На него собираются материалы, зарплата бригады, техника, субподрядчики и доля накладных расходов. Против этих затрат стоят подписанные с заказчиком акты.

Когда учёт ведётся «общим котлом», собственник знает годовую выручку, но не видит трёх вещей: какой объект зарабатывает, а какой живёт за счёт соседнего; сколько материала ушло сверх нормы; сколько ещё денег нужно вложить до следующего акта.

В 1С это решается аналитикой по объектам и договорам. Каждый приход материала, табель, путевой лист техники и акт субподрядчика разносится на конкретный объект. Без дисциплины на площадке это не работает: прораб сдаёт документы с указанием объекта, а не пачкой в конце месяца.

Результат такого учёта собственник видит в одной таблице: по каждому объекту сумма закрытых актов, фактические затраты, маржа на сегодня, авансы полученные и выданные, дебиторка и гарантийные удержания.

Акты выполненных работ, выручка и НДС

Дата совершения оборота по работам это дата подписания акта выполненных работ (п. 3 ст. 460 НК). Если в акте несколько дат, берётся самая поздняя (п. 15 ст. 460). От этой даты начисляется НДС 16%, даже если заказчик заплатит через три месяца.

Из этого вытекают практические вещи:

• НДС платится до денег. Акт подписан 28 декабря, заказчик платит в марте, а НДС по акту относится к налоговому периоду, в котором подписан акт. Платёжный календарь строится от графика актов, а не от графика поступлений.
• Гарантийное удержание. Заказчик держит, например, 5% с каждого акта до ввода объекта. Это ваша дебиторка, по которой НДС уже начислен, а деньги придут через год. В управленческом отчёте её стоит показывать отдельной строкой.
• Незавершённое производство. Затраты по работам, которые сделаны, но не сданы актом, копятся на счёте НЗП. Если НЗП по объекту растёт третий месяц подряд, работы идут, а акты не подписываются. Это повод для разговора с заказчиком, а не для бухгалтерской проводки.
• ЭАВР и ЭСФ. С заказчиками, которые требуют электронный акт в ИС ЭСФ, дата подписания определяется там. Ошибка в дате или сумме означает отзыв и переоформление обоих документов.

Авансы и НДС с авансов

По общему правилу казахстанского НДС, в отличие от российского, полученный аванс сам по себе оборотом не является. Налог возникает в дату подписания акта, которым этот аванс закрывается. Формулировки договора и порядок зачёта аванса стоит сверить с бухгалтером до подписания.

Сложность в другом. Деньги аванса приходят на счёт целиком и выглядят как доход, а налоги по ним наступят позже, вместе с актами. Если аванс уже потрачен на материалы для другого объекта, к моменту сдачи работ платить НДС оказывается не из чего.

Поэтому в учёте по каждому договору видно: сколько получено авансом, сколько закрыто актами, какой остаток ещё предстоит отработать. Если договор предусматривает зачёт аванса пропорционально каждому акту (например, 30% от суммы акта), это тоже отражается в акте и в ЭСФ.

С авансами, выданными субподрядчикам, логика зеркальная. Зачёт НДС по ним появится только после акта и ЭСФ от субподрядчика. Аванс, по которому субподрядчик полгода не сдаёт работы, это одновременно риск по деньгам и по зачёту.

Субподряд: что проверять до подписания договора

Генподрядчик почти всегда работает с субподрядчиками, и именно здесь налоговая смотрит внимательнее всего. Расходы и НДС по субподряду принимаются, когда видно, что работу реально выполнил тот, кто выставил акт.

Что проверяется до подписания договора:

• Лицензия субподрядчика нужной категории на те виды работ, которые он берёт.
• Статус по НДС. Плательщик НДС даёт вам ЭСФ с налогом к зачёту, неплательщик нет, и его цена должна это учитывать.
• Реальная база: работники, техника, опыт. Недавно созданное ТОО без сотрудников с актами на десятки миллионов вызывает вопросы и у налоговой, и у технадзора.
• Исполнительная документация: журналы работ, акты скрытых работ. Она подтверждает, что работы выполнялись именно этим исполнителем.

В госзаказе к субподряду добавляются ограничения закона о госзакупках и условий договора: доля работ, которую можно передать, и требование указывать субподрядчиков. Это сверяется до подачи заявки.

Госзаказ и тендеры

Для многих строительных компаний госзакупки дают основной объём. Бухгалтерия участвует в тендере с этапа заявки, а не с первого акта.

• Заявка. Справка об отсутствии налоговой задолженности, финансовая отчётность, подтверждение опыта, лицензия нужной категории. Недоимка в несколько тысяч тенге на лицевом счёте может стоить участия, поэтому лицевой счёт сверяется до подачи.
• Обеспечение. Обеспечение заявки и исполнения договора вносится деньгами или банковской гарантией. Это замороженные средства, их видно в платёжном календаре.
• Исполнение. Акты по графику, оплата по факту в рамках бюджетного цикла. В конце года государственные заказчики массово подписывают акты в последние дни декабря, и весь НДС по ним приходится на последний период года.
• Сверка. Ежегодная сверка выполненных и оплаченных объёмов с заказчиком. Расхождения, не закрытые в январе, потом разбираются годами.

Лицензии и новый Строительный кодекс

Строительно-монтажные работы лицензируются, и категория лицензии определяет, на объекты какого уровня ответственности компания может выходить. Лицензия держится на квалификационных требованиях: штат специалистов, техника, производственная база. Ушёл главный инженер с нужным стажем, и подтвердить соответствие становится сложнее.

Строительный кодекс (№ 253-VIII от 9 января 2026 года, действует с 1 июля 2026 года) заменил закон 2001 года. Для учёта в нём три полезные вещи:

• гарантийный срок не менее 10 лет на несущие конструкции, кровлю и наружные стены и не менее 5 лет на остальные работы. Под гарантийный ремонт по крупным объектам имеет смысл формировать оценочное обязательство, чтобы прибыль года сдачи не была завышена;
• подрядчик вправе требовать расторжения договора, если оплата не поступает шесть месяцев или нарушается график платежей на объектах длительностью больше года;
• аттестация специалистов с 1 июля 2028 года заменяется сертификацией, что затронет кадровые требования к лицензиатам.

Материалы, техника и люди

Материалы. Закупаются на склад и передаются на объект документом с указанием объекта. Списываются на затраты по фактическому расходу в пределах норм, утверждённых приказом по компании. Если норм нет, каждое списание приходится обосновывать заново. Остатки после завершения объекта возвращаются на склад или переводятся на другой объект документом.

Техника. Собственная техника распределяется по объектам по путевым листам и моточасам, арендованная по актам арендодателя. На технику на балансе начисляются транспортный налог и налог на имущество по базе.

Люди. На стройке два характерных вопроса. Первый: сезонность и текучесть, приём и увольнение в одном месяце, сдельная оплата по нарядам, табели с площадки. Второй: бригады на договорах ГПХ, которые по факту работают полный день под руководством прораба. Такие договоры переквалифицируются в трудовые с доначислением налогов и взносов, поэтому постоянных людей оформляем по трудовому договору. Плюс вахта, командировки на удалённые объекты и иностранные работники со своими правилами оформления.

Всё перечисленное удобнее держать в одном внешнем финансовом контуре: учёт по объектам, график НДС от актов, проверка субподрядчиков до подписания и подготовка документов к тендеру связаны между собой, и объём работ под вашу компанию фиксируется в договоре. Это имеет смысл для компании, у которой несколько объектов и собственная производственная база. Если ТОО нужно только как площадка для чужих актов, это не наш формат. Подробнее о том, что входит в такую работу: внешний финансовый контур.

Короткие ответы на частые вопросы